La dernière étude de Wüest Partner offre un aperçu détaillé du marché immobilier suisse, mettant en évidence les évolutions récentes dans un contexte économique en mutation.
Contexte économique
L’inflation a diminué de manière plus marquée que prévu, principalement grâce à la baisse des prix des carburants et des produits importés. Une réduction du taux de référence hypothécaire pourrait exercer une pression sur les loyers et contribuer à réduire davantage l’inflation en 2025.
La Banque nationale suisse (BNS) prend à présent en compte le risque d’un taux d’inflation trop bas. De plus, les baisses de taux anticipées de la Réserve fédérale américaine (FED) et de la Banque centrale européenne (BCE), associées au risque de surévaluation du franc suisse en tant que valeur refuge, pourraient inciter la BNS à abaisser son taux directeur, actuellement à 1,0 %, pour atteindre potentiellement 0,5 % d’ici mi-2025.
Logements en location
La disponibilité des logements locatifs a encore diminué, comme en témoigne la baisse des taux de vacance et des volumes d’offre. Selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), le nombre de logements vacants a reculé de 5 % en 2024, s’établissant à environ 52’000 logements, soit une diminution de 34 % par rapport au pic observé, et de 39 % dans le segment des logements locatifs.
Cette rareté alimente une hausse modérée des loyers. En 2025, la progression moyenne des loyers devrait atteindre 1,9 % à l’échelle nationale, avec des disparités selon les régions.
Logements en propriété
La baisse significative des taux hypothécaires a rendu le financement externe des logements en propriété plus abordable. Depuis le sommet atteint en octobre 2022, les coûts de financement annuels ont diminué de 8’000 francs pour les appartements en PPE moyens et de 11’000 francs pour les maisons individuelles, soit une baisse de plus de 42 %.
Malgré cette amélioration, les prix des biens en propriété ont augmenté de 6,8 % pour les appartements en PPE et de 4,2 % pour les maisons individuelles au cours des douze derniers mois.
La construction de maisons individuelles, qui représentait 40 % des logements au début des années 2000, est tombée à seulement 12 % au niveau national. Cette baisse de l’offre contribue à une augmentation des prix dans ce segment très demandé.
Les projections pour 2025 anticipent une hausse de 3,4 % pour les appartements en PPE et de 3,0 % pour les maisons individuelles.
Surfaces commerciales
Malgré les changements structurels induits par le télétravail, le partage de bureaux et l’essor des espaces de coworking, le marché suisse des bureaux affiche une résilience notable. Après une augmentation temporaire de l’offre après la pandémie, le volume des surfaces de bureaux disponibles a diminué de 11 % en 2024 par rapport à 2019.
Pour 2025, une hausse modérée des loyers de bureaux de 0,1 % est prévue à l’échelle nationale. Cependant, des disparités régionales sont attendues : à Zurich et à Genève, la demande soutenue pourrait engendrer de nouvelles augmentations, tandis que les agglomérations périphériques pourraient connaître une stabilisation, voire une légère baisse.
Surfaces de vente
Le marché des surfaces de vente reste sous pression en raison de la croissance du commerce en ligne. Toutefois, la demande est stabilisée par une consommation privée soutenue, une croissance démographique constante et une situation de l’emploi favorable. Une baisse moyenne des loyers commerciaux de 1,5 % est envisagée pour fin 2025.
La hausse temporaire de l’offre en 2025 pourrait renforcer cette pression à la baisse. Cependant, les stratégies de diversification et l’innovation technologique offrent de nouvelles opportunités aux commerces physiques.
En résumé
Le marché immobilier suisse en 2025 sera marqué par un environnement de taux en baisse, une forte demande de logements locatifs et en propriété, ainsi qu’une stabilisation progressive du secteur des surfaces commerciales et de bureaux. Les développements macroéconomiques et les politiques monétaires joueront un rôle déterminant dans l’évolution future du marché.
