Die neueste Studie von Wüest Partner bietet eine detaillierte Analyse des Schweizer Immobilienmarktes und hebt die jüngsten Entwicklungen in einem sich wandelnden wirtschaftlichen Umfeld hervor.
Wirtschaftlicher Kontext
Die Inflation ist stärker gesunken als erwartet, hauptsächlich aufgrund fallender Treibstoffpreise und niedrigerer Importkosten. Eine Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes könnte den Mietmarkt unter Druck setzen und zur weiteren Reduzierung der Inflation im Jahr 2025 beitragen.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) berücksichtigt nun das Risiko einer zu niedrigen Inflationsrate. Zudem könnten die erwarteten Zinssenkungen der US-Notenbank (FED) und der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie das Risiko einer Überbewertung des Schweizer Frankens als sicherer Hafen die SNB dazu veranlassen, ihren Leitzins, der derzeit bei 1,0 % liegt, bis Mitte 2025 möglicherweise auf 0,5 % zu senken.
Mietwohnungen
Das Angebot an Mietwohnungen hat weiter abgenommen, wie die sinkenden Leerstandsquoten und das reduzierte Angebot belegen. Laut dem Bundesamt für Statistik (BFS) ist die Anzahl leerstehender Wohnungen im Jahr 2024 um 5 % auf rund 52’000 gesunken – ein Rückgang von 34 % gegenüber dem Höchststand und von 39 % im Mietwohnungssegment.
Diese Verknappung führt zu einem moderaten Anstieg der Mieten. Im Jahr 2025 wird ein durchschnittlicher Mietanstieg von 1,9 % auf nationaler Ebene erwartet, wobei regionale Unterschiede bestehen.
Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
Der deutliche Rückgang der Hypothekarzinsen hat die Fremdfinanzierung von Wohneigentum erschwinglicher gemacht. Seit dem Höchststand im Oktober 2022 sind die jährlichen Finanzierungskosten für eine durchschnittliche Eigentumswohnung um 8’000 Franken und für Einfamilienhäuser um 11’000 Franken gesunken – ein Rückgang von über 42 %.
Trotz dieser verbesserten Finanzierungsbedingungen sind die Preise für Wohneigentum weiter gestiegen: Eigentumswohnungen verzeichneten in den letzten zwölf Monaten einen Preisanstieg von 6,8 %, während die Preise für Einfamilienhäuser um 4,2 % zulegten.
Der Bau von Einfamilienhäusern, der Anfang der 2000er Jahre noch 40 % des gesamten Wohnungsbaus ausmachte, ist auf nationaler Ebene auf nur noch 12 % gesunken. Dieses reduzierte Angebot trägt zur Preissteigerung in diesem stark nachgefragten Segment bei.
Für 2025 wird ein weiterer Preisanstieg von 3,4 % für Eigentumswohnungen und 3,0 % für Einfamilienhäuser prognostiziert.
Gewerbeflächen
Trotz der strukturellen Veränderungen durch Homeoffice, Büroteilung und den Boom von Coworking-Spaces zeigt der Schweizer Büromarkt eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit. Nach einem vorübergehenden Anstieg des Angebots nach der Pandemie ist das Volumen verfügbarer Büroflächen im Jahr 2024 im Vergleich zu 2019 um 11 % gesunken.
Für 2025 wird ein moderater Anstieg der Büromieten um 0,1 % auf nationaler Ebene erwartet. Allerdings werden regionale Unterschiede prognostiziert: In Zürich und Genf könnte die anhaltend hohe Nachfrage zu weiteren Mietsteigerungen führen, während sich die Märkte in den peripheren Agglomerationen stabilisieren oder sogar leicht rückläufig entwickeln könnten.
Einzelhandelsflächen
Der Markt für Einzelhandelsflächen bleibt aufgrund des wachsenden Online-Handels unter Druck. Dennoch wird die Nachfrage durch eine robuste private Konsumnachfrage, ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum und eine stabile Beschäftigungslage gestützt. Bis Ende 2025 wird ein durchschnittlicher Rückgang der Gewerbemieten um 1,5 % erwartet.
Der vorübergehende Anstieg des Angebots im Jahr 2025 könnte diesen Abwärtsdruck verstärken. Allerdings eröffnen Diversifizierungsstrategien und technologische Innovationen neue Chancen für den stationären Handel.
Fazit
Der Schweizer Immobilienmarkt im Jahr 2025 wird von einem sinkenden Zinsumfeld, einer starken Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen sowie einer allmählichen Stabilisierung des Gewerbe- und Bürosektors geprägt sein. Makroökonomische Entwicklungen und geldpolitische Maßnahmen werden eine entscheidende Rolle für die zukünftige Marktentwicklung spielen.
